盡管11月份債券市場(chǎng)融資開閘，但房企整體融資規(guī)模仍處于相對(duì)緊縮狀態(tài)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月份-11月份，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約8466億元，較2020年同期下降19%，規(guī)模減少1990億元。其中，11月份，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

“信用債融資明顯轉(zhuǎn)暖，政策邊際調(diào)整效果正在顯現(xiàn)，但此前融資補(bǔ)血主要渠道之一的海外債融資環(huán)境還在持續(xù)惡化。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，未來幾個(gè)月，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會(huì)逐步改善。

境內(nèi)債修復(fù)速度快于境外

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從境內(nèi)外融資具體情況來看，11月份境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億美元，發(fā)債數(shù)量與規(guī)模均為年內(nèi)單月最小值，規(guī)模環(huán)比下降83.6%，同比下降94.3%；境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%，境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約97%。

此外，11月份，地產(chǎn)境內(nèi)債具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性特征，46筆債券中有44筆發(fā)債主體為中央或地方型國(guó)有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團(tuán)，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢(shì)愈加顯著。

“境外美元債市場(chǎng)低預(yù)期持續(xù)走高，結(jié)合年末房企美元債余額不足，預(yù)計(jì)12月份境外債維持低溫。”貝殼研究院稱，但受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)寬信用預(yù)期影響，房企多筆到期債務(wù)成功獲得展期，部分房企短期流動(dòng)性得到階段性緩解，境內(nèi)債修復(fù)預(yù)期明顯超過境外債。

“從區(qū)域市場(chǎng)看，境外投資者對(duì)于中國(guó)房企的投資信心還有待恢復(fù)，相對(duì)來說，境內(nèi)投資者的信心恢復(fù)要更好，也使得此類境內(nèi)發(fā)債的工作更容易推進(jìn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，接下來，預(yù)計(jì)房企資金狀況會(huì)得到適當(dāng)改善。

12月份到期債務(wù)約800億

事實(shí)上，四季度歷來是房企還債的集中期。自10月份花樣年等房企債務(wù)違約后，11月份以來，多家房企積極尋求解決短期流動(dòng)性的策略，比如提前與金融機(jī)構(gòu)談判，協(xié)商是否能將債務(wù)展期等。

而自11月初陽(yáng)光城ABS和美元債成功展期后，越來越多房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。11月24日，據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，債券規(guī)模為15.43億元的花樣年“20花樣02”，利息展期議案通過；11月25日，佳兆業(yè)公布了2021年12月7日到期4億美元債券的要約交換方案，根據(jù)方案，投資人每1000美元本金可以獲得1000美元新票據(jù)、25美元現(xiàn)金回報(bào)及資本化利率，新票據(jù)于2023年6月6日到期；11月份，中國(guó)奧園三筆共計(jì)15.16億元境內(nèi)債成功展期。

同時(shí)，11月份，房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易保持活躍，房企短期流動(dòng)性處于積極修復(fù)過程中。

“投資人與發(fā)行人的目標(biāo)是一致的，一旦違約將引發(fā)房企經(jīng)營(yíng)層面的危機(jī)，這讓房企和投資人更頭疼。”某機(jī)構(gòu)人士稱，如果房企旗下資產(chǎn)屬性較好，發(fā)行主體尚有談判籌碼，但背后仍涉及追加抵押、優(yōu)先支付比例等關(guān)鍵條款，這類談判往往會(huì)讓發(fā)行人付出更大代價(jià)換得暫時(shí)喘息的機(jī)會(huì)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)12月份房企到期債務(wù)維持在800億元規(guī)模，房企償債壓力仍然較高。

“民營(yíng)房企之前的融資主力戰(zhàn)場(chǎng)——海外融資環(huán)境仍舊持續(xù)惡化，‘借新還舊’計(jì)劃多數(shù)落空，這對(duì)部分海外融資占比較高的房企造成很大壓力。”某不愿具名分析師直言，即便債務(wù)得到展期，面臨的將是多筆債務(wù)集中兌付的壓力，短期流動(dòng)性之外，房企要尋求更多自救之路。

“距離今年結(jié)束僅剩1個(gè)月時(shí)間，房企將會(huì)加速出清存貨，或?qū)⒀永m(xù)下半年以價(jià)換量的策略，通過銷售市場(chǎng)的資金回籠等操作，更好地改善現(xiàn)金流。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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