京城樓市又出“定價(jià)”新招———

　　長(zhǎng)久以來，房地產(chǎn)交易雙方一直遵循著“開發(fā)商定價(jià)”的游戲規(guī)則：由開發(fā)商事先制定好相應(yīng)產(chǎn)品的價(jià)格，而購(gòu)房者只能做出買或不買的選擇，即使可以議價(jià)，也只能按照開發(fā)商給定的折扣進(jìn)行。而近日，位于朝陽(yáng)門內(nèi)的一家樓盤則打出了“你出價(jià)，我賣房”的口號(hào)，并聲稱將由買房人定價(jià)，這一舉措引起了不少人的興趣。那么，而這一事件背后的真實(shí)情況究竟如何？我們對(duì)此進(jìn)行了實(shí)地探訪。

　　●買方報(bào)價(jià)賣方復(fù)議

　　定價(jià)新招引人關(guān)注

　　此次事件的主角是位于朝陽(yáng)門橋附近的名為“北京INN”的樓盤，從朝陽(yáng)門橋向西第一個(gè)紅綠燈左拐即到。從沿途情況來看，該項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置與環(huán)境配套給人留下了深刻印象：該項(xiàng)目距離地鐵二號(hào)線僅幾百米的距離，比鄰?fù)饨徊康榷嗉也课�，二環(huán)內(nèi)的核心位置更是稀缺。從其整潔的建筑外觀來看，該項(xiàng)目的施工已經(jīng)接近尾聲，為準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。

　　在售樓處外的隨機(jī)采訪中，多位行人都表示并不知道該項(xiàng)目最近出臺(tái)的購(gòu)房“新政策”。但是，在聽完簡(jiǎn)短介紹后，許多人表示了對(duì)這件事的興趣。一位行人興奮地問道：“我們出價(jià)就行？我出價(jià)一萬會(huì)賣給我嗎？”面對(duì)這樣的問題，北京INN的銷售負(fù)責(zé)人笑著表示：“原則上可以這樣出價(jià)，但我們通過的可能性基本沒有。”

　　接著，該負(fù)責(zé)人介紹了參加此次活動(dòng)的詳細(xì)程序。“買房人最開始會(huì)得到我們銷售人員對(duì)產(chǎn)品、配套等信息的詳細(xì)介紹，對(duì)于有意向的客戶，我們會(huì)為其辦理購(gòu)房卡，并存入一定額的誠(chéng)意金。此后，買房人可以向我們提出自己意向的購(gòu)房?jī)r(jià)格。我們得到價(jià)格后會(huì)對(duì)其進(jìn)行復(fù)議，如果認(rèn)為合適，則會(huì)給予相應(yīng)答復(fù)；如果報(bào)出的價(jià)格我們不能接受，也會(huì)通知購(gòu)房人，購(gòu)房人可再次出價(jià)。前后報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)共有三次，如果三次都未達(dá)成協(xié)議，我們會(huì)盡快退還他們交納的誠(chéng)意金。”

　　據(jù)了解，參加此次活動(dòng)的除了北京INN以外，同一開發(fā)商開發(fā)的位于望京的“朝庭公寓”項(xiàng)目也一并參加。

　　●買方報(bào)價(jià) 無條件退房

　　開發(fā)商意在成交量

　　據(jù)了解，北京INN于去年年底開盤，之前均價(jià)26000元/平方米，最高均價(jià)賣到29000元/平方米，一次性付款最低可享受9.5折，銀行按揭9.8或9.9折。產(chǎn)品為精裝修公寓，現(xiàn)在已經(jīng)入住。另外，與此次全新定價(jià)模式一起同時(shí)推出的，則是“購(gòu)房人簽約付款一年后，無條件退房的政策”。

　　開發(fā)商出于何種原因，推出這一新的銷售策略呢？東方銀座控股有限公司執(zhí)行董事李世濠表示：“這次的銷售策略是我們公司針對(duì)目前相對(duì)來說比較冷淡的市場(chǎng)，做出的一種嶄新的營(yíng)銷模式，是基于一種平等交易的心態(tài)去面對(duì)目前有心要購(gòu)房的消費(fèi)者。大家知道以前購(gòu)房是開發(fā)商定價(jià)，如果能議價(jià)可能也就一個(gè)點(diǎn)到兩個(gè)點(diǎn),空間非常小。而今年是北京的調(diào)整年，我們看到，也不可否認(rèn)的是市場(chǎng)的銷售量確實(shí)降低了，價(jià)格也有一些松動(dòng)。雖然我覺得在明年或者后年，它也會(huì)有漲上去的機(jī)會(huì)，但開發(fā)商和買家如果不各自做出一些讓步的話，市場(chǎng)會(huì)相對(duì)凍結(jié)的，那時(shí)大家都會(huì)處于一個(gè)被動(dòng)的局勢(shì)。那么，我們這時(shí)候出來把這個(gè)冰塊打破，希望能夠產(chǎn)生一些暖流。”

　　而此次活動(dòng)開展的效果如何呢？李世濠表示：“我們也打了電話給一些老的客戶和之前咨詢的客戶，他們對(duì)這個(gè)都很感興趣，電話量和來訪量明顯增加很多，不過目前還沒有正式有成交的，因?yàn)橐彩莿倓傞_始沒多久。但是從目前的反映來看，已經(jīng)有不少購(gòu)房者的報(bào)價(jià)比較接近我們的心理預(yù)期了。此外還有一點(diǎn)，就是前來報(bào)價(jià)的客戶并沒有隨意報(bào)價(jià)的，比如報(bào)九千、一萬的，都沒有。這也說明前來報(bào)價(jià)的都是真正有購(gòu)房意愿的購(gòu)房者，也說明市場(chǎng)需求的存在。所以以我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，應(yīng)該會(huì)有比較好的效果�！�

　　●新模式積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)格局

　　實(shí)際效果有待觀察

　　“其實(shí)這相當(dāng)于一種隱性的降價(jià)措施”，一位置業(yè)專家這樣說道，“對(duì)于一些主打高端的房產(chǎn)來說，大規(guī)模的明碼降價(jià)無疑會(huì)極大地影響購(gòu)買者的信心，甚至?xí)�引來老業(yè)主的質(zhì)疑�，F(xiàn)在這種買房人報(bào)價(jià)的模式相當(dāng)于開通了一個(gè)單獨(dú)的通道，其議價(jià)的過程都一對(duì)一地進(jìn)行，避免了外部的許多影響。而對(duì)買房人來說，最大的優(yōu)勢(shì)在于他可以在自己的心理價(jià)位以下任意報(bào)價(jià)，即使最后不成功，他們也不會(huì)有什么損失；這種情況下最后的成交價(jià)一般都會(huì)低于目前的市場(chǎng)售價(jià)�！�

　　據(jù)了解，“你出價(jià)，我賣房”的模式雖然首現(xiàn)京城，但并不算首創(chuàng)。幾年前的杭州等地就曾經(jīng)出現(xiàn)過類似的銷售方式，并在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)上取得了一定的成績(jī)。此次出現(xiàn)在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最后效果如何還有待觀察。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男指出，開發(fā)商采用這種新的形式，一方面可以算是一種新的嘗試，通過自行報(bào)價(jià)試探購(gòu)房人的心理價(jià)位，并制定出更貼近當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格；另一方面，也是一種營(yíng)銷手段，能起到眼球效應(yīng)，吸引購(gòu)房人關(guān)注，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，探索多種營(yíng)銷方式無疑是開發(fā)商應(yīng)對(duì)低迷市場(chǎng)格局的積極嘗試，但我們也看到，開發(fā)商實(shí)際還是為項(xiàng)目設(shè)定了一個(gè)價(jià)格區(qū)間，既以此前的歷史銷售價(jià)格作為參考，不可能真正實(shí)行購(gòu)房人自主定價(jià)。

　　文并攝/衛(wèi)東